Hướng dẫn việc đầu tư bất động sản tiện lợi và hữu ích

Tài sản cho thuê cơ bản

Đây là một khoản đầu tư cũ như thực hành quyền sở hữu đất. Một người sẽ mua một tài sản và thuê nó cho một người thuê nhà. Chủ nhà, chủ nhà, chịu trách nhiệm thanh toán tiền thế chấp , thuế và bảo trì tài sản.

Lý tưởng nhất là chủ nhà phải trả đủ tiền thuê nhà để trang trải tất cả các chi phí nói trên. Chủ nhà cũng có thể tính phí nhiều hơn để tạo ra lợi nhuận hàng tháng, nhưng chiến lược phổ biến nhất là kiên nhẫn và chỉ tính đủ tiền thuê nhà để trang trải chi phí cho đến khi khoản tiền thế chấp đã được thanh toán, tại thời điểm đó phần lớn tiền thuê trở thành lợi nhuận. Hơn nữa, tài sản cũng có thể được đánh giá cao về giá trị trong quá trình thế chấp, để lại chủ nhà với một tài sản có giá trị hơn . Theo Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, bất động sản ở đất nước này đã liên tục tăng giá trị từ năm 1940 đến năm 2006. Trong khi có sự sụt giảm trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn của năm 2008 đến năm 2010, nó đã hồi phục và đã tăng lên tổng thể .

Một nhà đầu tư phải biết thị trường mà anh đang tìm kiếm tài sản hoặc thuê một chuyên gia để giúp đỡ. Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm một dòng thu nhập từ tài sản cho thuê, các khía cạnh quan trọng nhất để xem xét là vị trí tài sản và tỷ lệ cho thuê thị trường. Về vị trí, nhiều dịch vụ cho thuê thành công được đặt gần các trường chính. Ví dụ, nếu bạn mua một tài sản gần một trường đại học tiểu bang, sinh viên có thể muốn thuê nó sau năm năm. Ngoài ra còn có nhiều tính năng khác của một tài sản cho thuê có lợi nhuận, và một số mất thời gian để tìm hiểu.

Có, tất nhiên, nhược điểm trên mặt của những gì có vẻ như một đầu tư lý tưởng. Bạn có thể kết thúc với một người thuê nhà xấu người thiệt hại tài sản hoặc, tệ hơn nữa, cuối cùng không có người thuê nhà cả. Điều này khiến bạn có dòng tiền tiêu cực hàng tháng , có nghĩa là bạn có thể phải tranh giành để thanh toán các khoản thanh toán thế chấp của mình. Ngoài ra còn có vấn đề tìm được tài sản phù hợp. Bạn sẽ muốn chọn một khu vực có tỷ lệ trống thấp và chọn một nơi mà mọi người sẽ muốn thuê.

Khi bạn đã tìm thấy một tài sản lý tưởng trong một khu vực nơi mọi người muốn thuê, hãy sử dụng máy tính thế chấp để xác định tổng chi phí của tài sản có lãi. Nó cũng đáng nghiên cứu các loại thế chấp khác nhau để đảm bảo lãi suất thuận lợi cho thuê của bạn.

Có lẽ sự khác biệt lớn nhất giữa tài sản cho thuê và các khoản đầu tư khác là lượng thời gian và công việc bạn phải dành để chăm sóc nó. Nếu bạn không muốn, bạn có thể thuê một người quản lý tài sản chuyên nghiệp . Nhưng tiền lương của anh ta sau đó trở thành một chi phí ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của đầu tư của bạn.

Mặt Lật: Giao dịch Bất động sản

Đây là khía cạnh hoang dã của đầu tư bất động sản. Giống như các nhà giao dịch trong ngày , những người rời khỏi nhà đầu tư mua và nắm giữ , các nhà giao dịch bất động sản là một giống hoàn toàn khác với chủ nhà mua và thuê. Các nhà giao dịch bất động sản mua bất động sản với ý định giữ chúng trong một thời gian ngắn, thường không quá ba đến bốn tháng, trong đó họ hy vọng sẽ bán chúng cho lợi nhuận. Kỹ thuật này còn được gọi là lật và dựa trên việc mua các đặc tính bị đánh giá thấp đáng kể hoặc nằm trong một khu vực rất nóng.

Chân chèo tài sản tinh khiết sẽ không đưa bất kỳ tiền vào tài sản để cải thiện; đầu tư phải có giá trị nội tại để biến lợi nhuận mà không thay đổi, hoặc họ sẽ không xem xét nó. Flipping theo cách này là một khoản đầu tư tiền mặt ngắn hạn.

Nếu một flipper bất động sản bị bắt trong một tình huống mà anh ta hoặc cô ấy không thể dỡ bỏ một tài sản, nó có thể bị tàn phá bởi vì các nhà đầu tư nói chung không giữ đủ tiền mặt sẵn sàng để trả tiền thế chấp trên một tài sản cho lâu dài. Điều này có thể dẫn đến tổn thất liên tục cho một nhà giao dịch bất động sản không thể bán tài sản trong một thị trường xấu.

Một lớp thứ hai của flipper tài sản cũng tồn tại. Các nhà đầu tư này kiếm tiền bằng cách mua các tài sản giá rẻ hoặc hợp lý và tăng thêm giá trị bằng cách cải tạo chúng. Sau đó, họ bán bất động sản sau khi cải tạo với giá cao hơn. Đây có thể là khoản đầu tư dài hạn, tùy thuộc vào mức độ cải tiến. Tính năng hạn chế của khoản đầu tư này là nó tốn thời gian và thường chỉ cho phép các nhà đầu tư thực hiện một thuộc tính tại một thời điểm.

Nhóm đầu tư bất động sản

Các nhóm đầu tư bất động sản giống như các quỹ tương hỗ nhỏ cho các tài sản cho thuê. Nếu bạn muốn sở hữu một tài sản cho thuê, nhưng không muốn gặp rắc rối khi trở thành chủ nhà, một nhóm đầu tư bất động sản có thể là giải pháp cho bạn.

Một công ty sẽ mua hoặc xây dựng một tập hợp các tòa nhà, thường là các căn hộ, và sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, do đó gia nhập nhóm. Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị không gian sống khép kín, nhưng công ty hoạt động nhóm đầu tư quản lý chung tất cả các đơn vị, chăm sóc bảo trì, đơn vị quảng cáo trống và người thuê phỏng vấn. Để đổi lấy việc quản lý này, công ty lấy một tỷ lệ phần trăm tiền thuê hàng tháng.

Có một số phiên bản của các nhóm đầu tư, nhưng trong phiên bản tiêu chuẩn, hợp đồng thuê được đặt trong tên của nhà đầu tư, và tất cả các đơn vị thuê một phần tiền thuê để bảo vệ các vị trí tuyển dụng, nghĩa là bạn sẽ nhận đủ tiền để trả tiền thế chấp nếu đơn vị của bạn trống. Chất lượng của một nhóm đầu tư phụ thuộc hoàn toàn vào công ty cung cấp nó. Về lý thuyết, đây là một cách an toàn để đầu tư vào bất động sản, nhưng các nhóm dễ bị tổn thương với cùng mức phí ám ảnh ngành công nghiệp quỹ tương hỗ. Một lần nữa, nghiên cứu là chìa khóa.

Công ty TNHH Bất động sản

Mối quan hệ đối tác bất động sản (RELP) tương tự như một nhóm đầu tư bất động sản: Đây là một thực thể được hình thành để mua và nắm giữ danh mục tài sản, hoặc đôi khi chỉ là một tài sản – chỉ tồn tại trong một số năm hữu hạn. Một người quản lý tài sản có kinh nghiệm hoặc công ty phát triển bất động sản đóng vai trò là đối tác chung . Các nhà đầu tư bên ngoài sau đó được tìm cách cung cấp tài chính cho dự án bất động sản, để đổi lấy một phần sở hữu như là các đối tác hạn chế . Họ có thể nhận phân phối định kỳ từ thu nhập được tạo ra bởi các thuộc tính của RELP, nhưng khoản hoàn trả thực sự đến khi các thuộc tính được bán – hy vọng, với một khoản lợi nhuận lớn – và RELP hòa tan xuống đường.

RELP cho phép các nhà đầu tư tài trợ cho việc xây dựng hoặc cải tạo các tòa nhà, mà không cần phải trực tiếp tham gia vào việc quản lý hoặc có kinh nghiệm bất động sản. Tuy nhiên, họ có xu hướng đầu tư kém thanh khoản , vì các nhà đầu tư chỉ có thể rút tiền trong một khoảng thời gian nhất định – hoặc thường xuyên, cho đến khi RELP giải thể.

REITs

Bất động sản đã xảy ra kể từ khi tổ tiên hang động của chúng tôi bắt đầu đuổi người lạ ra khỏi không gian của họ, nên không có gì đáng ngạc nhiên khi Phố Wall đã tìm cách để bảo mật nó, biến bất động sản thành một công cụ giao dịch công khai.

Một niềm tin đầu tư bất động sản (REIT) được tạo ra khi một công ty (hoặc ủy thác ) được thành lập để sử dụng tiền của nhà đầu tư để mua, vận hành và bán tài sản sản xuất thu nhập. REIT được mua và bán trên các sàn giao dịch chính , giống như bất kỳ cổ phiếu nào khác . Để giữ nguyên trạng thái REIT, tổ chức này phải thanh toán 90% lợi nhuận chịu thuế của mình dưới hình thức cổ tức. Bằng cách này, REIT tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp , trong khi một công ty thường xuyên sẽ bị đánh thuế vì lợi nhuận của nó, do đó ăn vào lợi nhuận nó có thể phân phối cho các cổ đông của mình .

Giống như cổ phiếu chi trả cổ tức thường xuyên, REIT thích hợp cho các nhà đầu tư thị trường chứng khoán muốn có thu nhập thường xuyên, mặc dù họ cũng có cơ hội đánh giá cao. REITs cho phép các nhà đầu tư vào bất động sản không phải khu dân cư như trung tâm thương mại (khoảng một phần tư tất cả các REIT chuyên về các cơ sở này), cơ sở chăm sóc sức khỏe, thế chấp hoặc tòa nhà văn phòng. So với các loại hình đầu tư bất động sản nói trên, REITS cũng có tính thanh khoản cao .

Quỹ tương hỗ bất động sản

Các quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư chủ yếu vào các công ty REIT và các công ty điều hành bất động sản. Họ cung cấp khả năng để đạt được tiếp xúc đa dạng với bất động sản với một số vốn tương đối nhỏ . Tùy thuộc vào chiến lược và mục tiêu đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho nhà đầu tư nhiều lựa chọn tài sản rộng hơn có thể đạt được khi mua cổ phiếu REIT riêng lẻ, cùng với khả năng chi phí giao dịch và hoa hồng ít hơn .

Giống như REITs, các quỹ này khá lỏng. Một lợi thế đáng kể cho các nhà đầu tư bán lẻ là thông tin phân tích và nghiên cứu được cung cấp bởi quỹ về tài sản có được và quan điểm của quản lý về tính khả thi và hiệu suất của các khoản đầu tư bất động sản cụ thể và như một loại tài sản. Nhiều nhà đầu tư đầu cơ có thể đầu tư vào một gia đình của các quỹ tương hỗ bất động sản, chiến lược thừa cân một số loại tài sản hoặc khu vực để tối đa hóa lợi nhuận.

Tại sao đầu tư vào bất động sản?

Bất động sản có thể tăng cường rủi ro và trả về hồ sơ của danh mục đầu tư của nhà đầu tư, mang lại lợi nhuận cạnh tranh được điều chỉnh theo rủi ro . Ngay cả bao thanh toán trong cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn, bất động sản thương mại thị trường tư nhân trở lại mức trung bình 8,4% trong giai đoạn 10 năm từ 2000 đến 2010, dựa trên dữ liệu từ Hội đồng Quốc gia về Đầu tư Bất động sản (NCREIF). Và thông thường, thị trường bất động sản là một trong những biến động thấp đặc biệt so với cổ phiếu và trái phiếu.

Bất động sản cũng hấp dẫn khi so sánh với nhiều nguồn thu nhập truyền thống hơn. Lớp tài sản này thường giao dịch ở mức phí bảo hiểm lợi nhuận cho Kho bạc Hoa Kỳ và đặc biệt hấp dẫn trong môi trường mà tỷ lệ Ngân khố thấp.

Đa dạng hóa và bảo vệ

Một lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó . Bất động sản có mức thấp, và trong một số trường hợp, tiêu cực, tương quan với các loại tài sản lớn khác – có nghĩa là khi cổ phiếu giảm, bất động sản thường tăng. Trên thực tế, trong 14 trong số 15 thị trường gấu trước đó , quay trở lại năm 1956, giá bất động sản nhà ở tăng, theo dữ liệu từ Robert Shiller của Đại học Yale, đồng tác giả của chỉ số giá-nhà-trường hợp của nhà trường. Tất nhiên, có những trường hợp ngoại lệ: bất động sản được kiểm soát cùng với cổ phiếu trong cuộc Đại suy thoái (mặc dù đây là một điều bất thường, Schiller lập luận, phản ánh vai trò củacác khoản thế chấp dưới chuẩn trong việc khởi động cuộc khủng hoảng).

Điều này có nghĩa là việc bổ sung bất động sản vào danh mục đầu tư có thể làm giảm sự biến động của nó và mang lại lợi nhuận cao hơn cho mỗi đơn vị rủi ro. Việc đầu tư bất động sản trực tiếp càng tốt, hàng rào càng tốt, các phương tiện giao dịch công khai, gián tiếp hơn, như REITs, rõ ràng sẽ phản ánh hiệu suất của thị trường chứng khoán (và một số nhà phân tích cho rằng cả hai sẽ trở nên tương quan hơn, bây giờ REIT cổ phiếu được thể hiện trên S & P 500 ). Điều thú vị là, điều này cũng đã thay đổi muộn. Mối tương quan giữa REITs niêm yết và thị trường chứng khoán rộng đạt mức thấp nhất trong 12 năm vào năm 2015, theo nghiên cứu của Hiệp hội Tín thác Đầu tư Bất động sản Quốc gia (NAREIT), “cho thấy rằng bất kỳ yếu tố nào xảy ra để thúc đẩy phần không REIT của thị trường sẽ không nhất thiết tràn qua ảnh hưởng đến thị trường REIT,” một bài viết trên trang web của Reit.com, kết luận, kết luận.

Bởi vì nó được hỗ trợ bởi gạch và vữa, bất động sản cũng mang ít xung đột tác nhân chính , hoặc mức độ mà lợi ích của nhà đầu tư phụ thuộc vào tính toàn vẹn và thẩm quyền của người quản lý và người mắc nợ . Ngay cả các hình thức đầu tư gián tiếp hơn cũng mang lại một số bảo vệ: ví dụ như REIT, một phần lợi nhuận tối thiểu được trả là cổ tức.

Lạm phát rủi ro

Khả năng chống lạm phát của bất động sản bắt nguồn từ mối quan hệ tích cực giữa tăng trưởng GDP và nhu cầu bất động sản. Khi nền kinh tế mở rộng, nhu cầu về bất động sản thúc đẩy giá thuê cao hơn và điều này, lần lượt, chuyển thành giá trị vốn cao hơn. Vì vậy, bất động sản có xu hướng duy trì sức mua của vốn, bằng cách vượt qua một số áp lực lạm phát đối với người thuê nhà và bằng cách kết hợp một số áp lực lạm phát, dưới hình thức tăng giá vốn .

Sức mạnh của đòn bẩy

Ngoại trừ REITs, đầu tư vào bất động sản mang đến cho nhà đầu tư một công cụ không có sẵn cho các nhà đầu tư thị trường chứng khoán: đòn bẩy . Nếu bạn muốn mua một cổ phiếu, bạn phải trả toàn bộ giá trị của cổ phiếu tại thời điểm bạn đặt lệnh mua – trừ khi bạn mua trên biên độ . Và thậm chí sau đó, tỷ lệ bạn có thể vay vẫn còn ít hơn nhiều so với bất động sản, nhờ vào phương thức tài chính huyền diệu đó , thế chấp .

Hầu hết các khoản thế chấp thông thường yêu cầu thanh toán 20%. Tuy nhiên, tùy thuộc vào nơi bạn sống, bạn có thể tìm thấy một thế chấp đòi hỏi ít nhất là 5%. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiểm soát toàn bộ tài sản và vốn chủ sở hữu mà nó nắm giữ bằng cách chỉ trả một phần nhỏ của tổng giá trị. Tất nhiên, quy mô thế chấp của bạn ảnh hưởng đến số lượng quyền sở hữu bạn thực sự có trong tài sản, nhưng bạn kiểm soát nó vào phút mà các giấy tờ được ký.

Đây là những gì khuyến khích chân chèo và chủ nhà bất động sản như nhau. Họ có thể lấy ra một khoản vay thế chấp thứ hai trên nhà của họ và trả tiền cho hai hoặc ba tài sản khác. Cho dù họ thuê những thứ này để những người thuê nhà trả tiền thế chấp hay họ chờ cơ hội bán lợi nhuận, họ kiểm soát những tài sản này, mặc dù chỉ trả một phần nhỏ trong tổng giá trị.

Nhược điểm của đầu tư bất động sản: Tính thanh khoản

Hạn chế chính của đầu tư vào bất động sản là tính thanh khoản , hoặc khó khăn tương đối trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và tiền mặt thành tài sản. Không giống như một giao dịch cổ phiếu hoặc trái phiếu, có thể được hoàn thành trong vài giây, một giao dịch bất động sản có thể mất vài tháng để đóng cửa. Ngay cả với sự giúp đỡ của một nhà môi giới , đơn giản là việc tìm kiếm đối tác thích hợp có thể là một vài tuần làm việc. REITs và quỹ bất động sản tương hỗ cung cấp thanh khoản tốt hơn và giá thị trường, nhưng đến với mức giá biến động cao hơn và lợi ích đa dạng hóa thấp hơn, vì chúng có mối tương quan cao hơn nhiều so với thị trường chứng khoán tổng thể so với đầu tư bất động sản trực tiếp.

Điểm mấu chốt

Trong bối cảnh đầu tư danh mục đầu tư, bất động sản thường được xem xét trong một lớp đầu tư “thay thế”. Điều đó có nghĩa đó là khoản đầu tư bổ sung được sử dụng để xây dựng trên danh mục đầu tư cổ phiếu, trái phiếu và các chứng khoán khác. Nhưng nó có thể là một sự đối trọng đáng kể với các công cụ khác, cũng như một nguồn thu nhập và, cuối cùng, sự đánh giá cao .

Leave a Reply